par Juliette Rouillon

PARIS (Reuters) - Unibail-Rodamco, première foncière européenne, poursuit son rebond jeudi en Bourse après la publication d'un résultat semestriel et d'un actif net réévalué (ANR) en hausse, malgré le ralentissement de la consommation et un sérieux retournement du marché immobilier.

Le groupe foncier, issu de la fusion entre Unibail et Rodamco l'an dernier, a mis en avant le caractère défensif des grands centres commerciaux par rapport au reste de l'immobilier.

"L'impact n'est pas uniforme sur l'ensemble du secteur", a déclaré Guillaume Poitrinal, président du directoire."

Unibail-Rodamco a annoncé un résultat net récurrent en hausse de 6,9% à 4,33 euros par action, conforme aux attentes des analystes, qui évoquent un consensus autour de 4,2 euros.

"La demande reste forte dans ces grands centres", a-t-il ajouté, rappelant qu'en période de faible consommation, les commerçants tendent à se concentrer sur ces très grands centres, capables d'attirer plus de 10 millions de personnes par an.

Le portefeuille d'Unibail-Rodamco est composé à 72% de très grands centres commerciaux (Forum des Halles à Paris, les Quatre Temps à La Défense, Shopping City Sud à Vienne ou La Vaguada à Madrid), le reste de ses actifs étant des bureaux (20%) et des centres de congrès et d'exposition (7%).

Guillaume Poitrinal estime en outre que la contraction du marché mondial de la dette déclenchée par la crise des crédits "subprime" américains ouvre de nouvelles opportunités au groupe.

"Nous sommes dans un monde aux capitaux plus rares, ce qui va nous ouvrir des opportunités", a-t-il dit, en soulignant qu'Unibail-Rodamco était une des sociétés les moins endettées de son secteur."

LOYERS EN HAUSSE

Le groupe, qui vient de racheter deux grands centres commerciaux en Espagne après une récente acquisition à Vienne, est à l'affût d'autres opportunités du même type, alors qu'avant le retournement du marché, il développait ses propres centres.

"On va peut-être retrouver des situations où on peut acheter des choses existantes, avec du potentiel de création de valeur, a indiqué le président.

Unibail-Rodamco dispose d'une facilité de crédit de 1,7 milliard d'euros, utilisée partiellement pour ses dernières acquisitions en Espagne, et le coût de sa dette est quasi stable à 4,2% contre 4,1% en 2007 malgré la hausse des taux. Son ratio dette/valeur des actifs est de même inchangé à 28% au 30 juin.

La foncière a également annoncé un actif net réévalué de liquidation, totalement dilué, de 172,00 euros par action au 30juin 2008, contre 169,30 fin 2007 et 159,90 il y a un an.

Faute de transactions pouvant servir de référence, les analystes immobiliers n'attendaient généralement pas de forte révision de l'ANR du groupe dans les comptes semestriels, malgré un net recul des prix et donc une forte hausse des rendements en France, allant de 50 à 150 points de base selon les actifs.

Le groupe foncier a basé ses comptes sur un taux de rendement net initial en hausse "marginale", de 10 points de base à 4,9% pour les centres commerciaux et de 40 points de base, (dont 60 en France), à 5,9%, pour les bureaux.

Les loyers nets du groupe ont atteint un montant total de 599 millions d'euros au premier semestre, en hausse de 8,1% à périmètre constant, dont 435 millions pour les centres commerciaux (+7,9%), 115 millions pour les bureaux (+11,1%) et 49 millions pour les congrès-expositions (+4,6%).

PROJETS À LONG TERME "AJUSTÉS OU RENÉGOCIÉS"

Pour l'avenir, le groupe a confirmé, comme prévu, sa prévision de croissance de "7% ou plus" de son bénéfice net par action récurrent. Mais le président du directoire a annoncé qu'il faudrait attendre la publication des comptes annuels, en février, pour une prévision à moyen terme.

Il a précisé que "les paramètres (avaient) changé", depuis fin 2007 lorsque le groupe avait confirmé son objectif de croissance de 10% en moyenne de son BNPA récurrent sur cinq ans.

Unibail-Rodamco a un "pipeline" de projets représentant sept milliards d'euros, dont 27% seulement sont fermement engagés.

En revanche, les projets à plus long terme seront "ajustés ou renégociés" pour prendre en compte les coûts de construction, qui se sont envolés de plus de 30% en deux ans et demi.

Vers 15h20, l'action s'adjugeait 3,74% à 145,20 euros après avoir touché un plus haut de 146,18 euros en tout début de séance, dans un volume de 430.000 pièces. L'indice CAC 40 affiche une perte de 0,2% au même moment.

Après avoir perdu près de 7% depuis le début de l'année et 18% en 2007, certains investisseurs jugent excessive la décote du titre par rapport à son actif net réévalué, selon un vendeur.

Mais les analystes se demandent si la prise en compte de la correction des marchés n'a pas été repoussée au 2e semestre.

"Les résultats sont bons, meilleurs que ce que je pensais, avec un portefeuille qui tient bien en terme de valorisation des actifs. Le groupe reste également assez fort au niveau du potentiel de hausse de ses loyers", commente Samuel Henry-Diesbach, analyste chez Landsbanki-Kepler.

"Mais la question qui se pose est de savoir si les rendements affichés ne reviennent pas à nier la baisse des prix de marché et si la correction n'aura pas plutôt lieu au deuxième semestre".

Juliette Rouillon, édité par Jean-Michel Bélot