(La Vie Financière) - Votre activité de société foncière en Europe centrale, source de revenus réguliers, se développe-t-elle favorablement ?

Ma principale préoccupation, depuis que j'ai fondé Orco à Prague en 1991, a toujours été la satisfaction des clients. Nous avons parmi nos locataires de grandes entreprises internationales comme ExxonMobil. Elles trouvent dans les pays où nous sommes des loyers de bureaux plus attrayants qu'en Europe de l'Ouest, de l'ordre de 200 à 300 euros par an le mètre carré. De plus, l'environnement fiscal est plus favorable pour les salariés. Notre patrimoine locatif était estimé fin juin à 1 milliard d'euros, et les loyers totaliseront cette année 105 millions d'euros, dont 42,8 millions pour GSG à Berlin. En un an, depuis le rachat de GSG par notre filiale Orco Germany, le taux d'occupation est passé de 65 à 74 %. L'objectif est d'atteindre la moyenne de Berlin, soit 90 %, d'ici deux ans à deux ans et demi. Les baux ont généralement une durée d'un an, ce qui permet d'extérioriser rapidement le potentiel de réversion. La hausse moyenne des loyers a été de 16 % pour les nouveaux baux signés entre juin 2007 et juin 2008. A Hambourg, les loyers sont six fois plus élevés. A Berlin intra muros, nous accueillons plus d'un millier de locataires, pour la plupart des PME, au sein de parcs d'activité.

Des cessions d'actifs sont-elles envisagées ?

Le programme de cessions du groupe est de 200 millions d'euros pour 2008. Au début des années 1990, nous avions beaucoup de logements, plus lourds à gérer que les bureaux. La vente de ces habitations sera terminée au plus tard fin 2008. Les prix de l'immobilier résidentiel à Prague ou à Budapest ont doublé en cinq ans, sans compter l'appréciation de 25 à 30 % des monnaies locales.

Concernant les projets, quel est le rendement locatif recherché ?

Nous visons plus de 12 % ou 2 fois le taux retenu par les experts pour évaluer les biens une fois mis en exploitation. Ces rendements élevés sont liés au fait que nous assurons nous-mêmes la promotion, au lieu d'acheter des immeubles déjà construits. Une fois les terrains achetés, nous demandons les permis de construire. Depuis dix-sept ans, nous les avons toujours obtenus, même si parfois les délais ont été plus longs que ceux que nous avions anticipés. Le délai d'obtention est en effet un des risques les plus difficiles à appréhender. Ensuite, nous cherchons à prélouer en partie les surfaces projetées. Pour précommercialiser, il convient parfois d'offrir aux premiers locataires des conditions plus favorables, mais cela se limite à une fraction des surfaces. Lorsque ces étapes sont franchies, les financements bancaires peuvent être demandés pour débuter les travaux.

Pour votre projet phare de Bubny à Prague, envisagez-vous des partenariats ? En quoi consiste la première tranche ?

Sur notre terrain de 27 hectares au coeur de Prague, acheté à 42 millions d'euros en 2006, sortira de terre d'ici dix ans un quartier représentant un tiers de La Défense, incluant deux universités, un hôpital, beaucoup de logements, une gare, deux stations de métro et cinq de tramway. Sur la base du coefficient moyen d'occupation des sols dans la capitale tchèque, nous pouvions construire 350 000 mètres carrés. Aujourd'hui, le projet porte sur 1,1 million de mètres carrés. Nous ne serons pas tout seuls à le faire. Nous allons vendre des terrains à des partenaires. Pour le centre commercial, de 80 000 mètres carrés, nous pourrions envisager de nous associer en copromotion avec un grand groupe spécialiste de l'immobilier commercial. Concernant la première tranche, nous souhaitons la conduire seuls. Elle porte sur deux immeubles, soit 54 000 mètres carrés de bureaux. Nous espérons obtenir le permis de construire rapidement. L'investissement est de 136 millions d'euros, avec un rendement visé de 19 % sur le prix de revient.

Quels sont vos intentions pour Wertheim, l'autre emprise foncière majeure d'Orco à Berlin ?

Ce terrain, situé au centre de Berlin, sur la Leipziger Platz, était traversé par le Mur avant la réunification de l'Allemagne en 1989. Nous l'avons acquis pour 75 millions d'euros en avril 2007 et il est aujourd'hui estimé à 108 millions. Nous avons des droits de construction pour 120 000 mètres carrés, contre 100 000 au départ, avec surtout 60 000 mètres carrés commerciaux au lieu de 40 000. L'investissement total est évalué à 300 millions d'euros, dont 220 à 230 millions pour les travaux. Pour la location, nous avons commencé à nouer des contacts.

La promotion immobilière est-elle frappée par la crise ?

Cette activité s'exerce essentiellement à Prague et à Varsovie. Les prix ont certes progressé, mais les stocks n'ont rien à voir avec ceux de l'Espagne. Nous n'avons pas de clients investisseurs, mais uniquement des primo-accédants. Le besoin d'être propriétaire est encore plus fort qu'en France. L'achat d'un premier logement est un objectif unanime, car, du temps du communisme, trois générations cohabitaient dans un appartement et la propriété privée était interdite. La durée d'écoulement des programmes pourrait s'allonger et le coût du crédit augmenter. Nous pouvons également choisir d'avoir moins de programmes à vendre. Cette activité n'est donc pas récurrente. Nous nous concentrons sur le haut de la classe moyenne, car en entrée de gamme, où nous ne sommes plus présents, les marges vont baisser. Pour 2008, nous visons un chiffre d'affaires de 198 millions d'euros (+ 2,7 %). Les réservations fermes (avec versement d'acompte de 10 à 20 % selon les pays) s'élevaient à 986 unités fin juin (dont 314 signées au premier semestre). Pour maintenir les marges, nous réduisons les coûts. Nous avons ainsi créé une plate-forme d'achats. Par exemple, en achetant 250 ascenseurs d'un coup, nous avons divisé le prix par 2.

Comment la promotion de logements est-elle valorisée pour le calcul de l'actif net réévalué ?

Elle représente 22 % des actifs, soit 600 millions d'euros. La marge embarquée dans le carnet de commandes est prise en compte. Pour les projets, une fraction de la marge est retenue. Cela va de 50 à 10 %, pour les projets plus lointains.

Pourriez-vous arrêter la promotion ?

Si les prix et les marges baissaient, nous pourrions arrêter et réduire les effectifs. Aujourd'hui, l'environnement est certes plus difficile, mais la vente de nos projets reste en ligne avec nos prévisions.

Risquez-vous la faillite, comme semblent le suggérer l'évolution du cours de Bourse et l'agence Moody's, qui classe Orco en catégorie spéculative ?

Chez Moody's, aucun promoteur n'est classé en catégorie investissement (investment grade). L'agence n'a pas tenu compte de la sécurité procurée par notre activité de foncière. Comme je vous l'ai dit, nous pourrions arrêter la promotion si nécessaire, mais il n'existe pas à ce jour de risque de solvabilité chez Orco.

Et le dividende ?

La décision sera prise à l'issue de la publication des comptes annuels. Cela dit, le titre Orco n'a jamais offert un rendement élevé. Nous nous inscrivons dans un processus de création de valeur.

Propos recueillis par Jean-Luc Champetier
Interview parue dans la Vie Financière n°3304