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(La Vie Financière) - Le ton de vos deux dernières communications tranche avec le discours apaisant qui est généralement celui de la Fnaim…

Je reconnais que ce changement est brutal et qu’il a de quoi surprendre... S’il est aussi brusque, c’est qu’il fait écho à une rupture soudaine, et relativement récente, dans l’évolution des marchés de l’immobilier et de la construction.

Les indicateurs sont tous passés au rouge au printemps et la tendance s’est fortement dégradée au cours de l’été. Dans le neuf tout d’abord : alors que le niveau d’activité s’était maintenu à des niveaux très corrects jusque là, les annulations de commandes ont fait un bon soudain à compter du mois de mai. Cela s’est traduit par la chute de plus de 30% des ventes de logements neufs au deuxième trimestre dont le ministère de l’Equipement a fait part le mois dernier. L’annonce a frappé les esprits, mais on sait d’ores et déjà que les chiffres du troisième trimestre seront plus mauvais encore… Le scénario est comparable dans l’ancien. Aucun chiffre définitif n’a encore été publié, mais les données dont on dispose vont toutes dans le même sens, qu’il s’agisse de la chute historique du nombre de transactions constatée par les Notaires ou de la contraction du volume de crédits immobiliers mise au jour fin juillet par l’Obervatoire de l’endettement. La tendance baissière est avérée, et elle touche tous les segments du marché.

Cette tendance était-elle aussi imprévisible que cela ?

La brutalité et la soudaineté de l’ajustement n’étaient pas prévisibles. On savait depuis plusieurs mois que le marché avait atterri, que les biens mettaient plus de temps à se vendre, mais une contraction aussi vive est très surprenante. Je doute que ceux-là mêmes qui accusaient les agents immobiliers de tenir un discours résolument optimistes aient pu prévoir un mouvement d’une telle ampleur…

Vous venez de faire référence à la « chute historique du nombre de transactions » constatée par le Conseil supérieur du Notariat. A combien évaluez-vous la contraction sur l’ensemble de l’année ?

Les Notaires publieront prochainement des chiffres plus précis, mais une baisse comprise entre 10 et 15% du nombre de transactions sur l’ensemble de l’année me semble assez probable. Environ 700 000 biens ont changé de mains l’année dernière, dans le neuf comme dans l’ancien. Avec une baisse de 10 à 15%, on devrait terminer l’année sur un total de l’ordre de 600 000 transactions. Ce qui est très faible.

Vous avez récemment indiqué que « seule une correction à la baisse des prix [était] de nature à resolvabiliser la clientèle »…

Ne soyons pas hétérodoxes ! Il y a des principes économiques auxquels aucun marché ne peut échapper, y compris le marché immobilier. La contraction des volumes va nécessairement entraîner un écrasement des prix. La courbe a déjà commencé à s’infléchir : les prix ont baissé de 1.5% sur un mois en août, comme en juillet. Ces prix concernent des biens pour lesquels les promesses de vente ont été signées il y a déjà plusieurs semaines… ce qui veut dire que le mouvement va inévitablement se poursuivre d’ici la fin de l’année.

A quel rythme ?

Tout dépendra de l’attitude des banques. Neuf acquisitions immobilières sur dix se font à crédit. Dans l’hypothèse, optimiste, où les banques décideraient d’assouplir leurs conditions d’octroi, le mouvement se poursuivrait au même rythme. On assisterait alors à une baisse de l’ordre de 10% au second semestre, ce qui donnerait un repli de 5 à 8% sur l’ensemble de l’année. Dans le cas d’un durcissement des conditions d’octroi, la contraction serait plus marquée et on ne peut exclure une baisse bien supérieure à 10% sur douze mois.

Cette baisse serait-elle suffisante pour resolvabiliser la demande ?

Vraisemblablement pas. Les prix devraient continuer à baisser en 2009. Il est trop tôt pour se prononcer sur l’ampleur du mouvement. Là encore, tout dépendra du comportement des banques. Il serait regrettable, alors qu’elles sont en bonne santé, que les banques françaises ne tirent pas profit de leur résistance pour soutenir l’immobilier et la construction…

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre
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