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(MoneyWeek) - Le patrimoine de Foncière des Régions est composé pour 38 % de bureaux en France. Comment voyez-vous évoluer les loyers et la valeur des actifs sur ce marché ?

Le marché locatif tel que nous le vivons se porte bien. Il est sain, avec une demande importante et solide et une offre raisonnable. Le taux de vacance est extrêmement bas, particulièrement à Paris et à la Défense. Les grandes entreprises en France sont en bonne santé. Ce sont les PME qui souffrent, mais peu d'entre elles sont nos locataires. En revanche, la crise financière a un impact sur les investissements, qui ont chuté de 50 % au premier semestre, et même de 75 % en Europe. On observe une hausse des taux de capitalisation, donc une baisse des prix. Néanmoins, les fonds d'investissement allemands reviennent sur le marché français et les OPCI, qui ont de l'argent, vont investir.

Les recettes locatives du groupe proviennent principalement de quelques très grandes sociétés. Où en sont les discussions avec France Télécom ?

Cette politique de partenariats est une de nos grandes forces. Nous considérons nos locataires comme des partenaires. Nous contribuons à la mise en oeuvre de leur stratégie immobilière, plutôt que de raisonner sur un immeuble isolé. Nous avons renouvelé l'an passé notre accord avec EDF, en échangeant des travaux et des libérations de surfaces avant terme contre des baux plus longs. En début d'année, nous avons engagé un nouveau partenariat avec Eiffage.

Quant aux actifs loués à France Télécom, ils représentent la moitié de nos bureaux en France. Ce portefeuille a été acquis en deux fois, en 2002 et en 2006-2007. Beaucoup de baux sont arrivés à échéance en même temps. Un accord a été conclu pour en allonger certains, ce qui sécurise nos recettes. D'autres actifs nécessitent d'être repositionnés ou cédés. Dans le même esprit, une deuxième phase de discussions est en cours avec l'opérateur télécoms pour d'autres immeubles. Cela préfigure ce que nous souhaitons faire avec Telecom Italia, grand locataire de notre filiale Beni Stabili.

Par le biais de votre filiale cotée Foncière des Murs, vous louez des hôtels à Accor, avec un loyer variable uniquement en fonction du chiffre d'affaires. N'est-il pas risqué de dépendre ainsi du cycle hôtelier ?

L'alignement de nos intérêts sur ceux de notre partenaire Accor nous réussit très bien. Et le risque est statistiquement faible, car il s'agit non pas d'un mais de deux cents hôtels. La cyclicité est en outre assez faible pour les deux et trois étoiles. Au cours des douze dernières années, le chiffre d'affaires de cet ensemble d'établissements n'a reculé qu'une fois. Il a augmenté de 7 % l'an dernier. Cette année, la hausse sera très forte, bien qu'un peu inférieure à celle du premier semestre (8 %). Le rythme va ralentir l'an prochain, mais on ne parle pas du tout de baisse.

Pourrez-vous trouver un partenaire pour partager le gros investissement dans l'ex-tour du GAN, à la Défense ?

Les travaux pour cette tour CB 21 commenceront début 2009 : nous avons obtenu les autorisations administratives nécessaires. Sa surface sera portée de 75 000 à 100 000 mètres carrés (soit 92 000 mètres carrés de surface utile) et elle sera aux normes HQE (haute qualité environnementale), ce qui permettra une économie de charge de 15 à 20 euros par mètre carré et par an pour le locataire. L'objectif de rendement locatif est égal à 7 %, avec un loyer en ligne avec la situation actuelle du marché. La livraison est prévue pour 2011, en même temps que celle de la tour CB 31 (ex-Axa). A cette date, il n'y aura eu aucune offre neuve à la Défense depuis deux ans. Les autres arriveront plus tard. Même si les conditions de crédit, en négociation, ne sont plus les mêmes qu'à l'origine, notre projet reste donc très intéressant. D'ailleurs, nous espérons achever les discussions avec le partenaire envisagé d'ici à la fin de l'année. L'investissement, financé en partie à crédit, est estimé à 820 millions d'euros travaux inclus.

La rentabilité de votre filiale italienne cotée, Beni Stabili (29 % du patrimoine part du groupe), va-t-elle s'améliorer ?

L'objectif d'une hausse de 15 % du cash-flow* courant par action Beni Stabili ne sera pas tout à fait atteint, puisque la progression devrait être de l'ordre de 10 % (après + 5,7 % au premier semestre). Mais c'est un premier pas : le rythme sera plus élevé en 2009, lorsque l'effet des ventes d'actifs commencera à se faire sentir. Nous avons cédé 300 millions d'euros d'actifs à faible rendement au premier semestre, et 200 millions de plus sont prévus au second. Nous avons modifié la stratégie de Beni Stabili après son rachat en 2007. La société collectionnait des actifs de grande qualité mais dont le rendement locatif était faible. Parmi les acheteurs d'immeubles se trouvent des personnes physiques intéressées par nos actifs dans le nord de l'Italie, notamment des créateurs de PME très rentables.

Où en sont les négociations avec Telecom Italia, votre principal locataire en Italie ?

Nous avons entamé des discussions avec l'opérateur de télécommunications et souhaitons créer une relation de confiance. Les baux sont très longs et l'indexation se limite à 75 % de l'indice des prix. Pour certains actifs, les loyers se situent au-dessous de ceux du marché. De son côté, Telecom Italia entend réduire ses coûts. Nous pourrions permettre une libération de surfaces avant l'échéance des baux.

Quels sont les objectifsde croissance du cash-flow de Foncière des Régions ?

L'objectif tient en une légère croissance du cash-flow récurrent par action en 2008 (après + 5,4 % au premier semestre), malgré l'accélération des cessions d'actifs. La croissance de ce cash-flow devrait être plus élevée l'an prochain. En effet, cette année, l'effet dilutif de l'intégration de Beni Stabili joue pour la première fois sur douze mois. Les arbitrages se poursuivent. Ils ont atteint 1 milliard d'euros au premier semestre. Le but est de réduire l'endettement net, si possible à 55 % de la valeur des actifs, contre 56,1 % fin juin. Un tel ratio serait satisfaisant, compte tenu du fort rendement locatif de notre patrimoine (7,6 % en France) et de son faible risque (qualité des locataires, durée des baux...). Quant au dividende, il progressera plus vite que la capacité d'autofinancement, car nous entendons hisser progressivement le taux de distribution à 80 %, contre 71 % au titre de 2007

Propos recueillis par Jean-Luc Champetier
Interview parue dans la Vie Financière n°3302

*Cash-flow : capacité d'autofinancement.