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par Juliette Rouillon

PARIS (Reuters) - Après plusieurs années de boom, le marché de l'immobilier commercial devrait retomber
lourdement en 2008, son élan ayant été brisé cet été par la fermeture du robinet du crédit avec la crise du
"subprime".

"Je pense que l'on va avoir un bon coup de frais. On n'est pas au début d'en voir la fin, comme on dit dans la
profession", déclare Antoine de Broglie, P-DG du gérant d'actifs Stam Europe.

Les groupes de conseil en immobilier prévoient d'ores et déjà une contraction de l'investissement en France de
20 à 30% en 2008, accompagnée d'une hausse des rendements - jusqu'à 100 points de base - sauf sur les
immeubles de bureaux très bonne qualité.

Mais certains estiment que ce coup de froid ne fera que rétablir un peu de bon sens sur un marché qui s'était
emballé.

"Les taux d'intérêt bas avaient allumé un grand feu sous les marchés immobiliers depuis 2003. (Aujourd'hui),
ce n'est plus le paradis mais ce ne sera pas l'enfer non plus. C'est juste un retour aux bonnes vieilles recettes",
dit Ric Lewis, responsable de l'investissement au groupe de gestion immobilière AEW Europe.

"L'effet sain d'une période comme celle-ci est d'arriver à estimer et à rémunérer correctement le risque,
avec une exigence de rentabilité un peu supérieure", estime également Benoît du Passage, P-DG de Jones Lang
Lasalle France (JLL).

JLL, géant mondial de la gestion et du conseil en immobilier, prévoit une baisse de l'activité en Europe en 2008
pouvant aller jusqu'à 25%. Sur le marché d'Ile-de-France, le volume d'investissement devrait être ramené à 15
milliards d'euros l'an prochain, contre 20-22 milliards cette année, avec une nouvelle hausse de rendements de
25 à 100 points de base en fonction de la qualité des actifs, prédit Benoît du Passage.

"Avant la crise du subprime, beaucoup d'achats se faisaient avec un fort effet de levier (jusqu'à 85%), ce qui a
alimenté le marché. Aujourd'hui c'est impossible d'emprunter plus de 70%, ce qui va automatiquement faire
baisser les volumes", note Olivier Gérard, directeur de l'investissement chez Cushman & Wakefield.

"Les banquiers ne prêtent plus sur les opérations en Vefa (en construction) et sont très prudents sur les
actifs qui ont des défauts ou dans des secteurs qui ne sont pas bien établis."

Cushman & Wakefield prévoit pour sa part, sur toute la France, les montants investis l'an prochain soient
ramenés à 20 milliards d'euros environ, après un nouveau record de 27-28 milliards cette année.

A QUAND LE RETOUR DU CREDIT?

Les investisseurs n'attendent pas de rétablissement de la fluidité du crédit sur le marché immobilier avant
mai/juin 2008, le temps pour les banques d'inscrire dans leurs compte la totalité des pertes potentielles liées à
la crise du "subprime".

"Les banques vont devoir écouler d'abord les mauvais prêts qu'elles auront pu faire avant de recommencer à
prêter. Ça peut prendre un mois, trois mois, six mois, on ne sait pas trop", estime François Trausch, président de
GE Real Estate France.

"Toutes les opérations qui avaient recours massivement au crédit se sont arrêtées et on ne retrouvera pas de
liquidité sur le marché du crédit avant le printemps", déclare un acteur important du marché immobilier français.
"Tout le monde est un peu en attente", ajoute une banquière, qui estime toutefois que les prêts pourraient
reprendre après une pause de fin d'année.

Antoine de Broglie est nettement plus pessimiste : "La situation est beaucoup plus embêtante qu'on ne le croit.
Les poubelles sont pleines de produits de titrisation achetés sur le marché international et européen, ça peut
prendre beaucoup plus longtemps que jusqu'à mai/juin", estime-t-il.

"Si les pertes sont colossales, on ne peut pas passer la paille de fer pour tout effacer en une seule fois",
ajoute-t-il.

Certaines banques se retrouvent "collées" avec des montants importants de dette titrisée. En France, les
professionnels citent Lehman Brothers, qui a acheté en mars à Unibail la tour Coeur Défense pour 2,11 milliards
d'euros, avec un financement largement fondé sur des opérations de titrisation pour lesquelles les repreneurs
sont désormais rares. Aucun commentaire n'a pu être obtenu dans l'immédiat de la part de Lehman Brothers sur
cette situation.

Et le risque très réel que la crise financière ne dégénère en crise économique dès l'an prochain, avec une
récession à la clé et ses effets pervers sur les marchés de la location et de l'investissement, est présent à tous
les esprits.

"Les problèmes de la sphère financière, qui vit dans l'angoisse, n'ont pas encore débordé du côté de
l'économie réelle mais cela va arriver naturellement", juge le président de Stam Europe, qui estime que la
réduction du volume de crédits et son renchérissement ont d'ores et déjà entraîné une hausse des rendements
de 30 à 100 points de base selon les immeubles.

BONS FONDAMENTAUX

Mais pour l'instant, grâce à un bon équilibre entre l'offre et la demande et un marché de la location peu
concerné par la crise, Paris n'a pas encore connu la chute des volumes et des prix des marchés américain,
espagnol ou anglais.

Olivier Gérard, directeur de l'investissement chez Cushman & Wakefield, estime que malgré un recul d'environ
un milliard d'euros à prévoir au quatrième trimestre, le volume total de transactions en France atteindra un
nouveau record cette année, de 27 à 28 milliards d'euros, contre 25 milliards en 2006.

"De tous les marchés matures, celui qui se comporte le mieux est le marché français. Crise du 'subprime' ou
pas, cela n'a pas changé ses équilibres fondamentaux qui sont bons. Du coup on n'a pas vu de changement énorme,
un petit relèvement des taux de rendements, ce qui est normal du fait de l'incertitude. Mais l'appétit reste
entier", commente Benoît du Passage.

De fait, avec 47 millions de m2, Paris a le plus grand parc immobilier d'Europe. Les volumes de transactions
sont à des records mais restent faibles en regard de sa taille. De plus, l'offre d'immeubles de qualité est limitée
en région parisienne et, surtout, la capitale est appréciée pour sa liquidité et sa transparence.

Mais la crise financière a déjà renversé le rapport de force entre acheteurs et vendeurs, écarté les
investisseurs plus spéculatifs, interrompu les très grandes opérations qui étaient généralement financées par de
la dette titrisées... bref transformé en profondeur le fonctionnement du marché.

"La difficulté du marché actuel est que l'on ne sait pas trop sur quelle base évaluer les actifs. On sent qu'il va y
avoir une correction, mais la compétition reste forte. C'est pourquoi nous ne sommes pas très agressifs pour une
dernière acquisition avant la fin de l'année", commente François Trausch.

"Certains acheteurs ont arrêté d'acheter et nous sommes soucieux de la liquidité du marché. On a des
opportunités d'achat, mais il faut aussi pouvoir revendre", conclut-il.

"Là où il y a avait quinze acheteurs pour un actif, il n'y en a plus que cinq", précise un intervenant français.

Résultat, le système des appels d'offres, très contraignant pour les acheteurs et qui régentait un marché
dominé par une abondance de liquidités en quête de produits, a été balayé.

"Autre effet de la fin de la fête : la disparition des appels d'offres, de crainte d'un échec. On peut négocier,
les vendeurs sont beaucoup plus polis", commente le P-DG de Stam Europe.