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par Juliette Rouillon

PARIS (Reuters) - Directement touché par le retournement des marchés du logement en zone euro, Les Nouveaux Constructeurs réoriente sa stratégie, levant le pied sur ses marchés historiques pour se développer notamment vers la promotion de bureaux en France et vers l'Europe centrale, a déclaré le président du directoire, Olivier Mitterrand.

Le promoteur de logements a notamment entrepris de limiter son activité en Allemagne et en Espagne pour investir la Pologne et la Roumanie, où la demande de logements est plus porteuse, a-t-il dit lors d'une interview accordée à Reuters.

"L'Europe de l'Est aura un poids équivalent à celui de l'Espagne à l'horizon 2012, soit 10-15%", a-t-il dit, rappelant que la zone représente déjà 10% de son portefeuille foncier.

La part de la France dans le chiffre d'affaires du groupe restera aux alentours de 50% dans les années à venir, bien que LNC soit devenu beaucoup plus prudent sur son marché d'origine.

Pris entre la baisse de solvabilité des ménages et des prix de revient jugés trop élevés, LNC se tourne davantage vers les investisseurs institutionnels et l'immobilier de bureaux.

"Les Nouveaux Constructeurs développe, aussi, les ventes en bloc aux investisseurs institutionnels, notamment aux bailleurs sociaux, et progresse dans l'immobilier d'entreprise."

Malgré des conditions de crédit plus difficiles depuis la crise du "subprime" pour les particuliers comme pour les promoteurs, LNC ne rencontre pas de problèmes de financement, affirme-t-il.

"Pour les crédits promoteurs aussi, les banques sont plus rigoureuses. Mais nous n'avons pas de difficultés car, pour le foncier, nous ne demandons que 50% de la valeur du terrain et nos travaux de construction sont lancés avec un taux moyen de pré-commercialisation relativement élevé, de l'ordre de 50%."

En Espagne, où la société est affectée par l'éclatement de la "bulle" du marché du logement, LNC réduit sa voilure.

"En Espagne, nous nous contractons progressivement. Nous lançons des programmes par beaucoup plus petites tranches."

Le promoteur ne pourra pas non plus conserver des marges opérationnelles aussi élevées sur ce marché (27,3% en 2007 contre 13,4% en France et 4,3% en Allemagne en 2007).

PETITE PROTECTION EN ESPAGNE

"Nous avons une petite protection car le carnet de commandes est important (130 millions d'euros au 31 mars) mais elle ne sera pas éternelle. En 2008, nous profiterons encore en partie de cette situation, mais nous ne pourrons pas conserver les taux de marge opérationnelle passés", a-t-il déclaré.

Sur le marché allemand qui peine à décoller, Olivier Mitterrand est prudent mais estime qu'on a touché le point bas.

"Après la réunification, il y a eu une période de surproduction, pour cause de fiscalité. En outre, les Allemands ont une offre résidentielle locative abondante et ne sont pas trop soucieux d'accéder à la propriété", a-t-il expliqué. "Nous espérons que les démarrages de chantier vont augmenter au-delà de 200.000 par an (contre plus de 400.000 en France)."

LNC se dirige néanmoins vers une réduction de la part de l'Allemagne dans son chiffre d'affaires, actuellement à 35%, tout en cherchant à mieux ajuster son offre vers le logement collectif, le locatif et le logement haut de gamme.

"L'Allemagne reste au coeur de notre stratégie paneuropéenne mais ne représentera pas forcément plus d'un tiers de notre chiffre d'affaires à moyen terme."

Olivier Mitterrand a confirmé les perspectives de hausse de 20% du chiffre d'affaires de LNC en 2008, puis d'une croissance à deux chiffres dans les années qui suivent, avec une marge aux environs de 10% cette année.

En 2007, avec le retournement brutal du marché espagnol, le groupe de promotion n'avait pu atteindre les objectifs fixés lors de son introduction en Bourse (hausse de 20% du chiffre d'affaires, avec une marge opérationnelle de 12,5%). Son chiffre d'affaires a progressé de 17%, à 535,6 millions d'euros, alors que sa marge a atteint 11,7%, contre 11,4% en 2006.

Malgré la division par près de quatre du cours de l'action LNC, passé de 21,85 à 5,76 euros en 18 mois de vie boursière, depuis son introduction sur Euronext Paris en novembre 2006, Olivier Mitterrand, également fondateur et principal actionnaire (65,4% du capital) n'envisage pas de rachats de titres, ni de retrait de la cote.

"Nous nous interdisons d'intervenir sur le marché boursier et, de ce fait, nous ne voulons ni ne pouvons modifier notre taux de participation. Il n'y a donc pas d'évolution prévue du capital", a déclaré le président de LNC.

"LNC a un modèle d'activité européen, avec une composante espagnole qui inquiète les investisseurs, ce qui s'ajoute au fait que les valeurs de taille moyenne et les valeurs immobilières ont été délaissées", a-t-il expliqué.

Interrogé sur l'endettement du groupe, qui a explosé sous l'effet combiné de la hausse des taux, des acquisitions et du ralentissement des rythmes de ventes, avec un ratio dette/fonds propres passé de 28% à 81% au cours de 2007, le président du directoire des Nouveaux Constructeurs a répondu : "L'endettement est au coeur de nos préoccupations. Notre ratio de dette reste néanmoins raisonnable. On se fixe comme plafond 100%.

Juliette Rouillon, édité par Yann Le Guernigou