(La Vie Financière) - Le changement d'indice pour l'indexation des loyers commerciaux vous est-il défavorable ?

M. C. Non, je pense que, paradoxalement, ce changement nous sera plutôt favorable à court terme. L'ICC sur lequel les loyers de nos centres français sont indexés a beaucoup monté au cours de ces dernières années (12 % en deux ans) et il est probable qu'il va désormais progresser moins vite. Son remplacement à partir du 1er janvier 2009 par le nouvel indice des loyers commerciaux (ILC), plus linéaire (il dépendra pour 50 % de l'indice des prix à la consommation, pour 25 % de l'ICC et, pour le solde, de l'indice des ventes du commerce de détail en volumes), devrait limiter l'effet de cycle que nous aurions subi. A long terme, il ne devrait pas y avoir d'incidence, ces deux indices convergeant historiquement.

Les recettes ne vont-elles pas souffrir du ralentissement de la consommation des ménages ?

Le chiffre d'affaires de Klépierre est peu sensible à une baisse conjoncturelle de la consommation dans la mesure où la part des loyers variables, liée au chiffre d'affaires des commerces, est faible. Elle n'a représenté en 2007 que 2,5 % de nos revenus. C'est toutefois un facteur auquel nous sommes très attentifs car, à long terme, il peut peser sur les négociations de loyers en fin de bail. Or une baisse de la consommation en Europe est attendue. Pour l'instant, nous en voyons peu la trace dans nos centres en France, où le chiffre d'affaires des commerçants de nos galeries a encore progressé en avril et en mai, alors que dans d'autres pays, comme l'Italie et l'Espagne, le mouvement de repli est clairement amorcé.

Quid de l'Espagne, pays frappé par une crise immobilière ?

C'est une situation que nous suivons de très près. L'Espagne représente un peu plus de 10 % de nos revenus. Pour l'instant, les baisses de consommation n'affectent pas tous les commerces. Les petites galeries, dont les ventes sont liées à des dépenses courantes, devraient mieux résister que les grands centres, plus exposés à une consommation « plaisir », avec des enseignes à la mode. Il nous faudra sans doute être plus agressifs dans le marketing de nos centres pour maintenir un niveau élevé d'attractivité, mais un mouvement de conjoncture ne remet pas fondamentalement en cause l'intérêt d'un pays très dynamique comme l'Espagne. Nous ouvrirons d'ailleurs un très grand centre près de Madrid, vers le 15 novembre. Les surfaces sont prélouées à 90 % et le rendement locatif devrait être proche de 7 %.

Où en est votre développement en Europe centrale ?

Nous avons un patrimoine de 1 milliard d'euros en Hongrie, Pologne et République tchèque, soit moins de 10 % de notre patrimoine total. La concurrence y est forte, mais la consommation croît deux à trois fois plus vite en moyenne qu'en Europe occidentale. Nous avons notamment cinq projets d'extension en Hongrie, pour 50 à 100 millions d'euros d'ici deux à trois ans. De plus, nous inaugurerons fin 2009 un très grand centre en plein coeur de Budapest, pour plus de 200 millions d'euros et un rendement locatif initial proche de 6,5 %.

La hausse brutale des taux longs remet-elle en cause la rentabilité de certains investissements ?

Oui, il est clair que nous ne réaliserons que les investissements présentant un profil de rendement conforme à nos critères. La logique de Klépierre n'a jamais été la croissance à tout prix, mais une croissance rentable. Cela impose des choix et vraisemblablement l'abandon de certains projets mais nous conservons un solide potentiel. En ce qui concerne les taux, les anticipations du marché se sont totalement retournées, sans que l'on sache si ce sera durable. En septembre 2007, nous avions emprunté 1 milliard d'euros à 4,5 %, ce qui assurait au moins 150 points de base de marge par rapport au rendement locatif des investissements, de 6 à 6,5 %. Ce mois-ci, nous venons d'emprunter 750 millions d'euros, notamment pour refinancer un emprunt obligataire de 600 millions venant à échéance. Nous avons obtenu 5 % grâce à une couverture négociée longtemps à l'avance. Sinon, le coût aurait été de 5,9 %, niveau qui ne remet pas en cause un programme de développement ambitieux mais le rend nécessairement plus sélectif.

Propos recueillis par Jean-Luc Champetier
Interview parue dans la Vie Financière n°3289