(La Vie Financière) - Vous venez de réussir une augmentation de capital. Qui a souscrit ?

Nous avons levé 374,5 millions d'euros. D'abord, mon associé Jacques Nicolet et moi-même, fondateurs, avons souscrit pratiquement pour notre quote-part et détenons 55,8 % du capital augmenté. Ensuite d'autres actionnaires ont participé : des salariés et actionnaires individuels, Predica, Foncière des régions et Swiss Re. Et le fonds de pension néerlandais ABP nous a apporté 100 millions d'euros. Spécialiste du secteur, c'est après avoir étudié notre modèle de développement qu'il a pris 5,77 % du capital.

Comment obtenez-vous des rendements locatifs plus élevés que vos concurrents ?

Nous avons des prix de revient plus bas. Par rapport aux montants investis, nos centres commerciaux procurent un rendement locatif initial de 8,5 à 9 %. Certaines foncières achètent à des promoteurs. Nous, nous avons des équipes de développement étoffées pour créer de la valeur en amont. Nous assumons des frais d'études préalables et présentons aux maires des projets élaborés avec un architecte. Pour le Family Village de Thiais, le travail a duré sept ans et nous avons obtenu un rendement de 10 %.

Quel est le rendement minimal recherché ?

Le rendement initial de nos centres commerciaux doit être supérieur de 300 points de base au taux de capitalisation utilisé pour les évaluer une fois en exploitation, la différence étant la valeur que nous créons. Si le taux de capitalisation est de 5,1 % comme fin 2007, nous visons au moins 8,1 %. Nos investissements sont de 400 à 500 millions d'euros par an. Les fonds de l'augmentation de capital sont disponibles à hauteur de 200 millions (le solde étant consacré au rachat de Cogedim). Pour le reste, nous emprunterons, sans que notre dette dépasse 55 % de la valeur des actifs. Le coût des crédits devrait être de l'ordre de 6 %. Notre dette actuelle est couverte à 110 % contre une hausse des taux : nous avons couvert une partie de nos besoins futurs.

La hausse des taux de capitalisation provoquera-t-elle un recul de l'actif net réévalué ?

La hausse des loyers sous l'effet de l'indexation (autour de 5 % cette année) et du travail d'asset management compenserait une tension éventuelle de 25 points de base du taux de capitalisation. Surtout, nous livrons plus de centres que nos concurrents, avec une plus forte création de valeur. Cette année, nous mettons en exploitation six centres, soit 15 % du patrimoine, avec un rendement moyen de 9 %. Cela inclut un centre près de Turin, qui sera le cinquième en Italie.

Maintenez-vous vos projets en Espagne ?

L'Espagne est le seul pays où la crise immobilière peut avoir un impact sur la consommation. Nous avons un centre commercial important à Barcelone, qui représente 5 % du patrimoine mais ne suscite aucune inquiétude. Le numerus clausus est fort dans cette région. Nous avons deux maîtrises foncières pour des constructions qui doivent démarrer en 2009. Malgré la présence prévue de deux « locomotives », El Corte Inglès et Auchan, nous veillerons à obtenir un fort taux de précommercialisation.

Les réservations du promoteur Cogedim souffrent-elles de la crise du logement ? Quelle est sa contribution aux résultats ?

Cogedim va bien. Les réservations auprès des particuliers sont en légère hausse. Il y a toujours des clients qui veulent acheter pour louer, car nous leur proposons des produits de qualité. Par ailleurs, nous développons la vente en bloc aux institutionnels. Même en cas de ralentissement au second semestre, l'impact, en 2009, serait réduit. Car la promotion ne représente que 15 % des capitaux employés (dont 5 % en immobilier d'entreprise) et un tiers du résultat opérationnel du groupe.

Quels sont vos objectifs de résultats et de dividende ?

Nous visons une hausse moyenne du bénéfice net récurrent de 20 % par an pendant cinq ans. Le taux de distribution sera de 60 à 70 %. Malgré l'augmentation du nombre de titres, le dividende par action devrait être en hausse pour 2008

Propos recueillis par Jean-Luc Champetier
Interview parue dans la Vie Financière n°3292