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La demande de logements reste-t-elle soutenue en France ?

O. M. Le premier semestre a été tout à fait conforme à nos attentes. La demande est forte. Le délai d'écoulement de nos programmes reste correct, 2,5 à 3 logements en moyenne par mois. Cela correspond à une opération de 60 logements en deux ans, six mois de précommercialisation puis un an et demi de vente pendant les travaux. Il n'y a pas non plus de hausse sensible du taux de désistement entre la réservation et la signature devant notaire : il est normal, vers 22 % actuellement, contre 21 % en 2006. Au début des années 1990, le très fort ralentissement immobilier était intervenu dans un contexte marqué par les pertes d'emplois et des taux d'intérêt supérieurs à 10 %. Les taux ont monté, de 3,75 à 4,5 %, mais ils restent historiquement bas. Compte tenu de l'inflation et de la hausse des prix de l'immobilier, le coût réel du crédit est très faible. Quant à l'allongement de la durée des prêts, il est logique si on le rapproche de l'allongement de l'espérance de vie. L'unique obstacle, c'est le maquis juridique, l'empilement des textes, un environnement réglementaire fou. On subventionne la demande par des avantages fiscaux, mais, dans le même temps, on bloque l'offre. Tout semble organisé pour ne pas produire de logements. Par exemple, nous demandons depuis vingt ans un recadrage strict des règles régissant les recours des tiers.

Où en est le redressement de vos marges en Allemagne ?

Nous sommes en Allemagne depuis 1999, et désormais dans cinq agglomérations : Berlin, Munich, Stuttgart, Francfort et Düsseldorf-Essen. Ce pays est devenu le premier contributeur au chiffre d'affaires après la France. Berlin, où la situation était difficile, montre des signes de redressement, malgré la concurrence du marché locatif, où les loyers sont très bas. Mais le taux de propriétaires, qui était nul à Berlin-Est, est encore très faible (20 %). Nous croyons beaucoup au redressement de l'Allemagne. De courageuses réformes ont été faites en profondeur et le moral des ménages remonte. Or la confiance dans l'avenir est déterminante dans la décision d'acheter un logement. Concernant notre marge opérationnelle outre-Rhin, elle était proche de zéro en 2005 et de 5 % en 2006. Elle devrait continuer à progresser cette année, et notre objectif est qu'elle soit à deux chiffres en 2009.

En 2007 et 2008, cette marge va bénéficier d'un « mégacontrat »...

En 2006, nous avons en effet racheté 50 % de la société Zapf, qui, trois mois plus tard, a remporté le contrat Netzaberg pour livrer 832 maisons avec garage destinées aux troupes de l'Otan, contrat dont les effets vont s'étaler en 2007 et 2008. Cela représente au total 96 millions de chiffre d'affaires pour notre quote-part [Ndlr : avec une marge supérieure à 10 %]. La livraison des 88 premières maisons est intervenue fin juin. Mais nous préparons déjà l'après-Netzaberg.

En Espagne, au contraire, la marge est annoncée en recul. Le marché est-il fragile ?

Notre stratégie européenne montre toute sa pertinence : l'amélioration en Allemagne compense le ralentissement en Espagne. Nous sommes implantés en Espagne depuis 1989, autour de Madrid, Barcelone et Valence. Dans ce pays, il n'y a pas de frein à l'offre et le taux de propriétaires atteint 82 %. La demande est forte mais il règne un certain attentisme. Les rythmes de commercialisation ont reculé de 10 à 20 % cette année par rapport à l'an passé. Reste que notre carnet de commandes représente plus de vingt mois d'activité garantie. Je précise que nous ne sommes pas du tout présents dans l'immobilier de loisirs. La marge opérationnelle de 24,1 % en 2006 était exceptionnelle. Nous estimons que le niveau des marges en Espagne à moyen terme se situe plutôt autour de 15 %. Cela reste supérieur à celles obtenues en France, mais, en contrepartie, nous avons plus de besoins en fonds de roulement et donc de frais financiers car le paiement des clients intervient à 90 % environ à la livraison des logements, sans étalement. La baisse des marges sera liée à la disparition progressive des plus-values sur les terrains achetés ces dernières années. Désormais, le prix du foncier se stabilise.

Quels sont vos projets en Europe de l'Est ?

C'est le quatrième pilier du groupe en cours de constitution, sachant que nous entendons maintenir la part de la France à 50 % de notre chiffre d'affaires. Nous avons commencé par la Pologne, où les marges futures devraient être à terme supérieures à celles de LNC dans son ensemble. L'objectif est de maîtriser 3 ou 4 terrains par an, avec pour chacun un programme de 200 logements en moyenne. Le premier programme se situe à Lotz et porte sur 330 appartements à 90 000 euros pièce. Nous souhaitons conclure une deuxième affaire de 200 logements à Varsovie. Par ailleurs, nous avons réalisé une étude de marché à Bucarest, où nous allons bientôt constituer une équipe.

Envisagez-vous de développer la promotion de bureaux et de proposer aux municipalités des projets mixtes ?

Beaucoup de communes sont désireuses de programmes mixtes. Nous pouvons proposer des projets de restructuration complète de quartiers, incluant commerces et bureaux. Quitte à nous associer à des partenaires si le programme est trop important, comme nous l'avons fait récemment. L'activité bureaux, où la marge est forte mais volatile, représente environ 5 % de notre activité, soit 10 % du chiffre d'affaires en France