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La vente en Bourse d'une partie du patrimoine résidentiel de Gecina n'aura pas lieu en novembre comme prévu, mais, au mieux, fin 2006. Signe, sans doute, d'une difficulté à trouver des investisseurs au prix envisagé, au moment où le marché est proche d'un haut de cycle. Rappelons qu'une filiale baptisée Redsico regrouperait ces actifs, Gecina conservant juste la majorité du capital. Cela concerne 17 912 appartements, répartis entre 231 immeubles, pour une surface de 1,23 million de mètres carrés. Le rendement locatif s'élève à seulement 5,4 % avant les charges, soit un revenu net d'un peu moins de 4,6 %. A peine supérieur au coût de la dette (4,16 %), ce rendement fait peser le risque d'une révision à la baisse de la valeur des actifs de Redsico. Estimée fin juin à 3,8 milliards d'euros, elle ne représente pas moins de 40 % du patrimoine total de Gecina ! Alors que les autres foncières cotées ne sont pas (ou très peu) exposées au marché de l'ancien résidentiel.

En revanche, côté investissements, Gecina est en avance sur son vaste plan stratégique de redéploiement, mais le risque est qu'il devienne difficile de dénicher des actifs offrant un rendement intéressant, signale Goldman Sachs (qui fixe un objectif de 118 euros, proche du cours actuel). Plus de 2,4 milliards d'euros ont été investis depuis début 2006 par rapport à un objectif total de 4,6 milliards avant 2010. Il s'agit de renforcer un peu la part des bureaux (55 % du patrimoine) et de miser sur de nouveaux créneaux. C'est ainsi que la filiale cotée Sofco a acquis en septembre les murs de 28 cliniques, gérées par la Générale de santé, pour 536 millions d'euros, soit un rendement locatif de 6 %. Dans la logistique (entrepôts), Gecina a récemment déboursé 304 millions, avec un rendement de 7,1 %. Quant aux murs de quatre villages du Club Med, ils ont été acquis en 2005 sur la base d'un taux de 7 % (pour 227 millions). D'autres transactions annoncées n'ont pas été chiffrées.

Compte tenu de ces incertitudes, comment justifier la surcote par rapport à l'actif net réévalué par action, estimé à 93,20 euros fin juin ? Elle est liée au contexte spéculatif autour du capital de la maison mère espagnole, Metrovacesa. Pourtant, la position des deux camps semble temporairement gelée, à 36,26 % pour la direction (associée au président du club de football de Valence) et à 40 % pour la famille catalane de Román Sanahuja. Or seul un changement de contrôle de Metrovacesa entraînerait une OPA sur sa filiale française Gecina, détenue à 68,4 %. Une offre forcée qui ne serait sans doute pas très généreuse