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La principale foncière française n'avait qu'un défaut : son absence totale d'internationalisation. La fusion avec Rodamco, annoncée au lendemain du week-end de Pâques, vient combler d'un coup cette lacune.

Ce groupe néerlandais, établi à Rotterdam et coté à Paris, s'est en effet déjà développé en Espagne, dans les pays nordiques et, surtout, en Europe centrale. Unibail apporte de son côté son savoir-faire pour lancer très en amont des projets d'investissement (promotion pour compte propre) ; en outre, la foncière française a démontré sa capacité à gérer de très grands centres commerciaux, afin d'y attirer les enseignes les plus dynamiques.

Le nouvel Unibail, qui se cherche déjà un nouveau nom, restera dirigé par Guillaume Poitrinal. La valeur du patrimoine va doubler (à 21,7 milliards d'euros) et les revenus locatifs nets seront multipliés par 2,4 (à 974 millions).

Le levier de l'endettement restera peu exploité (28 % du patrimoine, contre 25 %), mais le portefeuille de projets d'investissement pour ces prochaines années, très important pour la Bourse, est porté de 3,5 à 6,1 milliards. Il reste du même ordre en proportion des actifs (28 %, contre 32 %) mais représente des loyers potentiels de 530 millions, soit 54 % des revenus de 2006.

Parmi les projets de Rodamco, citons le centre commercial Metropolis de Moscou (40 000 mètres carrés), qui sera livré au deuxième trimestre 2008. De plus, sur un portefeuille cumulé de 95 centres, quatre étaient jusqu'ici partagés entre Unibail et Rodamco, qui s'y livraient bataille (notamment à Vélizy 2 et à Lyon Part-Dieu). Ces co-propriétés bloquaient les possibilités d'extension et multipliaient les frais de gestion. Autre bonne nouvelle : les centres commerciaux représenteront désormais 73 % du patrimoine, contre 51 % pour Unibail seul, au détriment des bureaux, plus risqués et cycliques.

Le rapprochement sera effectif début juin, après les assemblées générales extraordinaires prévues fin mai. Il sera émis 0,53 action Unibail contre chaque action Rodamco. A la clé, un doublement du nombre de titres et de la capitalisation boursière. Elle atteindra 21,6 milliards, soit le premier rang du secteur en Europe, devant les britanniques Land Securities et British Land. Du coup, Unibail est pratiquement assuré, désormais, d'intégrer le CAC 40. Il n'y a pas de dilution du bénéfice net récurrent par action (il est même relevé de 6,81 à 7,30 euros pour 2006), ni de l'actif net réévalué (porté de 140,60 à 142,40 euros fin 2006). La prime boursière par rapport à cet ANR (hors droits de mutation) paraît toutefois trop élevée (57,5 %) pour que la position soit renforcée, malgré le repli engagé