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Présidée par Maryse Aulagnon, cette foncière effraie parfois par la complexité de ses opérations. Mais c'est justement en traitant des dossiers qui font reculer les investisseurs plus classiques qu'elle crée de la valeur.

Ainsi, le métier de la filiale foncière belge Banimmo, acquise début 2006 et introduite à la Bourse de Bruxelles en juillet 2007, est d'acheter des actifs immobiliers pour les restructurer avant de les revendre. A la différence d'un simple marchand de biens, elle n'est pas pressée par le temps : ses immeubles, partiellement loués, lui procurent des loyers qui couvrent les frais généraux et son endettement est raisonnable (38 % des actifs, 30 % des fonds propres). Deux immeubles, à Bruxelles et à Anvers, estimés respectivement à 30 et 25 millions d'euros, seront prochainement prêts à être cédés. Ces opérations sont lucratives, comme le montre l'exemple de la tour Brouckère. Achetée 27,3 millions d'euros à Philips en 1998, elle a fait l'objet de travaux de réhabilitation pour 29 millions tout en restant partiellement louée. Après commercialisation des surfaces vacantes, sa cession en 2007 pour 80 millions d'euros s'est soldée par une plus-value de 24 millions d'euros, détaille le patron de Banimmo, Patrick Henniquau.

Centres de conférences : plus rentables que les bureaux

Banimmo investit également dans le secteur des centres de conférences, en prenant le risque d'exploitation. L'objectif est de détenir cinq ou six centres avant de revendre l'ensemble. En attendant peut-être des achats à Nice et à Milan, Banimmo détient à 49 % deux centres, ceux de Chantilly et de La Hulpe (le solde appartenant à des fonds d'investissement). Proche de Roissy, Chantilly, dont la rénovation est en cours, dispose d'un golf, de 200 chambres d'hôtel, de 4 restaurants... Quant à La Hulpe, ancien centre de formation IBM à Bruxelles, c'est un ensemble de 14 bâtiments avec un parc forestier de 71 hectares, un espace fitness, etc. La clientèle est constituée de grandes entreprises et la rentabilité dépasse celle des bureaux, avec une cyclicité moindre que dans l'hôtellerie.

L'autre filiale cotée, AffiParis, est spécialiste de l'immobilier parisien. Elle va d'ailleurs racheter à sa maison mère le deuxième actif du groupe en valeur, la tour Bercy Rapée, estimée à 44 millions d'euros. Et c'est elle qui détient le plus important, l'ensemble Baudry-Ponthieu, estimé à 113,5 millions (sur un patrimoine total de 996 millions). Il s'agit d'un ensemble exceptionnel, au coeur du quartier des affaires parisien, composé d'un hôtel particulier édifié en 1856 et de six autres bâtiments (9 600 mètres carrés), avec un vaste jardin. Le tout est loué au cabinet d'avocats Baker & McKenzie. Le rendement locatif est faible par rapport à la valeur estimée des bâtiments (4 %), mais atteint 6 % par rapport au prix de revient (75 millions). A signaler : la décote d'AffiParis atteint 43 %, par rapport à un actif net réévalué (ANR) de 24,10 euros droits inclus fin 2007.

Décote intéressante

Tout compte fait, l'ANR d'Affine était estimé fin 2007 à 45,60 euros (dilué). La décote atteint donc 20 %. Une évaluation prudente, car les centres de conférences de Banimmo, considérés comme des immeubles d'exploitation et non comme des actifs de placement, ne peuvent être réévalués (normes IFRS), explique Alain Chaussard, directeur général. Idem pour les immeubles en restructuration lourde : leur vraie valeur n'apparaît qu'au moment de la vente, avant même d'avoir pu être inscrite au bilan. Quant au cash-flow courant, il sera presque stable cette année : 3,77 euros par action (- 1,3 %), puis atteindra 3,99 euros en 2009, selon le courtier Kempen