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Le secteur des centres commerciaux, très recherché par les investisseurs, est représenté en Bourse par des sociétés connues comme Unibail, Klépierre et Mercialys, mais aussi par une valeur plus discrète : Altarea. Cette entreprise, fondée en 1994 par Alain Taravella, se développe à marche forcée. En décembre 2005, cinq centres ont été acquis. Les loyers supplémentaires, de 5,8 millions, s'ajoutent cette année aux 34,2 millions encaissés l'an dernier. Surtout, Altarea bouclera en juillet la reprise d'un portefeuille de centres commerciaux à Bail Investissement. Revenus locatifs additionnels : 20 millions d'euros. Le prix d'acquisition ressort à 328,5 millions, payé pour un peu plus de la moitié en numéraire et pour le solde par émission d'actions. Cette opération fait ressortir un rendement locatif de 6,1 %. Certes, ces deux opérations conduisent à créer des actions nouvelles (484 000 en décembre 2005 et 1,2 million à venir en juillet, soit un nombre potentiel de 8,1 millions de titres), mais elles permettent aussi d'accentuer l'effet de levier de la dette, limité à 36,5 % de la valeur des actifs fin 2005.

La création de valeur viendra aussi et surtout pour Altarea de l'activité de promotion. Le « pipeline » des trente-trois projets en développement est susceptible de générer pas moins de 107 millions d'euros de loyers en quatre à cinq ans, dont plus de la moitié d'ici à fin 2008. Ainsi, le centre de Toulouse-Saint-Georges(15 000 mètres carrés) ouvrira fin 2006. La prise de risque est raisonnable, car les demandes de permis d'exploitation ne sont instruites qu'une fois trouvée une « locomotive », c'est-à-dire une enseigne commerciale attirante, explique le directeur financier, Eric Dumas. A signaler : un accord passé avec la Caisse des dépôts, pour développer en partenariat une dizaine d'opérations de 25 à 30 millions d'euros chacune.

En attendant, l'ensemble des projets en développement représente un investissement final de 1,13 milliard d'euros. De quoi doubler le patrimoine actuel ! Compte tenu des loyers espérés (107 millions), le rendement de ces futurs actifs serait très attrayant (9,5 %). Une fois en exploitation sur cette base, les centres pourront être réévalués. En retenant un rendement de 6 %, leur valeur atteindrait 1,78 milliard. Plus-value latente : 650 millions. De quoi hisser à terme l'actif net réévalué (77,80 euros droits inclus fin 2005) vers 160 euros