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ini le temps béni des solutions toutes faites ! Pour se procurer un revenu régulier d'appoint, mieux vaut, désormais, gérer soi-même son patrimoine. L'époque est révolue où les sicav monétaires rapportaient plus de 10 % sans aucun effort de la part du souscripteur : leur rendement net atteint actuellement 1,75 %... La baisse des taux d'intérêt a également été funeste à tous les placements obligataires : les PEP, les sicav de distribution et les contrats d'assurance vie en francs. A l'inverse, d'autres placements ont bénéficié de la baisse du loyer de l'argent : les actions, qui ont enregistré des profits record, et la pierre, qui est progressivement sortie de son marasme.   Du coup, au palmarès des meilleurs rendements, les SCPI tiennent le haut du classement, avec un niveau de rentabilité de 7 % et les placements obligataires ferment la marche, avec des performances comprises entre 3,6 et 5,5 %. Pour autant, ces derniers du classement ne doivent pas être négligés. La remontée des taux ces dernières semaines leur redonne un peu d'éclat.   En réalité, tous ces placements ont des arguments à faire valoir : les avantages habituellement recherchés par un épargnant - la liquidité, la performance, la sûreté du capital investi et une rémunération élevée - s'y rencontrent, mais en proportion variable. A chaque investisseur, selon ses priorités, de privilégier l'une ou l'autre de ces options. En se rappelant que la baisse des taux incite à prendre des risques. En particulier au travers de la Bourse et des actions. Ce n'est certes pas le premier placement auquel on songe pour se procurer des revenus réguliers. Pourtant, sur les vingt dernières années, de superbes valeurs françaises ont enrichi leurs actionnaires.   Et puis, ne l'oublions pas : comme l'inflation annuelle en France se situe désormais entre 0,5 et 1 %, le moins bon des placements de rendement contribue tout de même à enrichir son souscripteur     520 000 F en parts de SCPI bien gérées   Les sociétés qui, en 1998, ont distribué les revenus les plus généreux sont aussi celles qui ont le mieux résisté durant la crise.   L'année 1998 aura été historique pour les sociétés civiles de placement immobilier. Pour la première fois depuis cinq ans, des gérants ont décidé d'augmenter le montant des revenus distribués. « En 1997, dans 90 % des cas, c'était encore la baisse, note Claude Willar, vice-président de l'APPSCPI, principale association indépendante de porteurs de parts de SCPI. Cette fois, sur les 129 sociétés passées en revue, 70 ont distribué davantage que l'année précédente. » Mais, surtout, l'étude fait apparaître que les sociétés les plus généreuses sont celles qui ont le mieux résisté à la crise. Tandis que celles dont la valeur de la part s'est effondrée continuent de s'enfoncer dans le marasme, avec une nouvelle diminution du revenu distribué. Voilà qui relativise la « bonne idée » qui consiste à acheter des SCPI décotées dans l'espoir de réaliser une moyenne à la baisse.   Mieux vaut être sélectif dans son choix d'investissement. D'autant qu'il existe de superbes SCPI qui, sans avoir jamais fait baisser le prix de leurs parts, affichent des rendements de 6 à 7 %. Immorente a augmenté l'an dernier son revenu de 6 %, à 91,68 francs par part. Du coup, avec 393 titres, on arrive à 36 000 francs de recettes annuelles (soit 3 000 francs par mois). Pour un investissement de 520 000 francs. L'ennui, avec ces pépites, c'est qu'elles sont rares. Les heureux détenteurs ne voient pas de raisons de s'en séparer. Il en existe donc peu sur le marché secondaire. Quant aux émissions de parts nouvelles, elles ne sont pas quotidiennes. Il faut par conséquent les guetter.   Le choix des SCPI n'est cependant pas recommandé aux épargnants qui peuvent avoir un besoin urgent de liquidités. Ce type de produit ne s'échange pas aussi rapidement que des actions en Bourse. Il faut le prendre pour ce qu'il est : un placement immobilier. De ce fait, il s'inscrit dans la durée. De même, en tant qu'investissement dans la pierre, ce placement peut être obtenu à crédit (ce qui est beaucoup plus difficile avec les actions). En outre, les intérêts d'emprunt peuvent être déduits des gains imposables. Mais attention : uniquement des revenus fonciers. « Et puis, avant de demander un crédit, il est peut-être bon de se demander si on y a intérêt », conclut Claude Willar. Car quand des emprunts immobiliers peuvent être négociés à 4 % alors que les rendements atteignent 6 à 7 %, il y aura des impôts à payer. Et puisque l'érosion des prix n'est plus là pour gommer l'effort de remboursement, à quoi bon s'endetter ? Il est préférable de payer comptant     Tableau :  Généreuses sans décote : les cinq meilleures SCPI de 1998   582 000 F dans des actions de rendement   La performance n'est jamais garantie. Il n'empêche, depuis vingt ans, les actions surclassent toutes les autres formes de placement.   Paradoxal, à première vue, de songer aux actions quand la préoccupation essentielle est la sécurité de ses revenus ! Le réflexe naturel est de s'orienter vers les produits de rendement plutôt que de plus-values. Pourtant, les titres de sociétés peuvent être abordés sous l'angle de leurs dividendes. Certaines sont réputées généreuses. Ainsi, Electricité de Madagascar offre un rendement global de 20 %. Quasi miraculeux ! Etant donné le cours de l'action (142 francs) et par rapport au coupon distribué (4,80 euros, soit 31,50 francs), il suffit d'acheter 1 430 titres - soit un investissement de 203 000 francs - pour que l'objectif de 3 000 francs par mois net de prélèvements soit atteint. Mais il s'agit d'un titre très spéculatif. L'exemple ne vaut que pour la démonstration. Plus sérieusement, on peut mentionner Eridania, Dassault Aviation, Change de la Bourse ou Bail Investissement. Autant de truffes qui procurent bon an, mal an 7 % de rendement global (avoir fiscal compris). Ainsi, Bail Investissement procure un rendement de 7,8 %, grâce à un montant global de dividende de 10,37 euros (68,02 francs) par rapport à un cours de 134,60 euros (882 francs). Un particulier qui veut, par ce biais, se procurer un revenu mensuel de 3 000 francs doit acquérir 661 titres. Soit un investissement de 582 000 francs qui permettra d'intégrer la ponction fiscale sur les valeurs mobilières.   Mais ces valeurs sont encore plus intéressantes pour les épargnants qui ont eu la bonne idée d'ouvrir un PEA (plan d'épargne en actions). Car, en plus de toucher chaque année un revenu plantureux, le Trésor leur adresse un chèque de la moitié du montant, en guise de restitution de l'avoir fiscal. Mieux, dès septembre 2000, ces pionniers du placement pourront puiser librement, sans impôts, dans les gains de leur épargne, puisqu'ils auront conservé leur plan huit ans. Comme il continuera à fonctionner, les dividendes et l'avoir fiscal tomberont chaque année dans l'enveloppe, contribuant à grossir le capital réinvesti. Un revenu régulier pourra ainsi être obtenu. Sur la base d'un rendement global de 7 %, un portefeuille d'actions françaises, valorisé à 600 000 francs, procure 42 000 francs de revenus par an. Tout dépend évidemment des titres que l'on a sélectionnés. Et le recours à ce montage suppose une gestion beaucoup plus active qu'avec les produits prêts à l'emploi.   Il est aussi possible de jouer avec les plus-values de la Bourse. Un épargnant qui dispose d'un portefeuille de 400 000 francs peut raisonnablement tabler sur des plus-values de 15 % par an. S'il s'astreint chaque année, à la même époque, à revendre 15 % de son portefeuille, il aura à sa disposition 60 000 francs avant l'imposition des 26,5 % sur les plus-values. Soit encore 44 100 francs net. Il n'aura qu'à les placer sur un Livret A ou sur un Codevi. A tout instant, il disposera d'une cagnotte suffisante pour lui assurer le revenu régulier de 3 000 francs qu'il recherche. Puis il disposera d'un an pour faire gagner à nouveau 15 % à son portefeuille     Graphique : Les taux dopent la Bourse et la pierre   Depuis trois ans, la décrue des taux d'intérêt a pénalisé les produits obligataires. Mais elle a permis aux actions et à l'immobilier de décoller.   Des rendements parfois hors normes (*)   Elect. de Madagascar   20,6 %   Rougier                            7,7 %  Deveaux                           7,2 %  Immobail                         6,3 %  Eridania Béghin-Say      5,5 %   (*) Rendement global.   Les dividendes sont toujours versés au titre des bénéfices réalisés l'année précédente. La générosité d'une société à un moment donné ne peut donc augurer de l'avenir. Mais si l'on sélectionne des sociétés solides, les risques restent limités.  725 000 F sur une assurance vie à revenus réguliers   C'est toujours le placement préféré des Français. Mais son rendement est-il durable ?   Un bon contrat d'assurance vie en francs vaut encore la peine. Certains procurent un rendement supérieur à 6 % par an. Ils sont en effet investis en obligations anciennes qui continuent à servir un intérêt élevé. Mais c'est de moins en moins le cas des produits nouvellement mis sur le marché. Et comment préjuger de l'avenir ? A la différence du PEP à revenus, la rémunération n'est pas garantie.   En outre, une assurance vie étant normalement souscrite pour huit ans, n'est-il pas contradictoire de vouloir en récolter tout de suite les fruits ? Les retraits partiels permettent en fait de fabriquer une rente mensuelle.   Puisque l'objectif à atteindre est de 3 000 francs par mois, cela revient à racheter chaque année 36 000 francs du contrat. Dans l'hypothèse d'un contrat qui assure pour quelques années un rendement de 5,5 %, il faudra, selon les simulations établies par le centre de gestion des patrimoines du CIC Paris, verser 725 000 francs. Bien sûr, les rachats seront imposés. Mais la ponction fiscale ne sera pas trop douloureuse. Selon les simulations de la banque, la part de plus-value imposable dans ces rachats annuels s'élèvera au total à 9 960 francs     Gains des cinq meilleurs contrats en francs (*)     Gaipare                  6,44 %  Livret Confiance   6,30 %  Caixa Vie               6,24 %  Afer                        6,22 %  Batiretraite            6,20 %   (*) En 1998.  780 000 F dans un pavillon neuf en régime Besson    L'investissement locatif retrouve sa vocation de placement de rendement.    L'amortissement Périssol, en vigueur jusqu'au 31 août, a suscité une vocation spontanée de propriétaires-bailleurs chez des milliers de Français. Il est clair que l'extraordinaire cadeau fiscal qui l'accompagne explique ce phénomène. Pouvoir déduire jusqu'à 80 % du prix d'acquisition d'un logement de son revenu imposable ! Les gros contribuables en ont rapidement vu les avantages. Mais, actuellement, les délais sont trop serrés pour procéder à un bon investissement. Et surtout pour respecter le calendrier de la loi. Car il ne suffit pas d'acheter avant le 31 août un logement qui avait obtenu le permis de construire avant le 31 décembre 1998. Il faut aussi qu'il soit mis en location avant le 31 décembre 2000. Pour cela, il faudrait que le chantier soit déjà commencé. Or tous les logements « périssolables » s'achètent actuellement sur plans. Mieux vaut miser sur le dispositif qui lui succède : l'amortissement Besson. Ce dernier fixe certes un plafond de loyers et de revenus pour le locataire. Mais dans des conditions tout à fait supportables en province. Des programmes de maisons individuelles commencent à être commercialisés à Toulouse, dans l'Ouest, le Centre et le Nord. Ils ont été spécialement conçus pour entrer dans les normes Besson. Ainsi le groupe immobilier Les Provinces commercialisera-t-il, en novembre, 160 pavillons à Toulouse, mis sur le marché 780 000 francs toutes taxes comprises. Un taux de rendement interne de 6,28 % peut être obtenu.   « Oui, mais avant les impôts locaux et les ennuis de toutes sortes... », rétorque Jacques Ducrocq, directeur du marketing de la CaixaBank, plus enclin à promouvoir les valeurs mobilières. Percevoir 3 000 francs net de loyer mensuel semble pourtant une ambition raisonnable. N'est-ce pas le montant demandé pour un studio de 30 mètres carrés dans la capitale ou un petit deux-pièces en proche banlieue ? Neuf, ce type de logement s'acquiert aux alentours de 990 000 francs. Si l'on préfère l'ancien, souvent mieux situé, les prix des petites superficies varient de 550 000 à 700 000 francs.   Mais le bailleur doit tenir compte des loyers impayés, des délais de vacance entre deux occupants, des indispensables travaux de réfection avant de remettre en location. Il doit encore ajouter l'appel de charges de copropriété ainsi que les impôts fonciers. Sans compter que les loyers perçus risquent d'alourdir son revenu imposable, surtout s'il se situe déjà dans la plus haute tranche d'imposition, au point de l'assujettir à l'ISF. De toute façon, il faut avoir conscience que, de toutes les formes de placement, la propriété immobilière est de loin la plus imposée. Du coup, après addition de tous ces handicaps, le vrai rendement locatif s'établit plutôt à 3 %. Une solution de repli satisfaisante existe sous la forme des murs de boutiques. Ces derniers dégagent un meilleur rendement locatif que les appartements (10 % avant impôts en général). De surcroît, leur régime fiscal est plus favorable au propriétaire. Ce dernier peut imputer de nombreuses charges au locataire : la taxe foncière en particulier. Mais les bonnes occasions sont rares. Souvent, les commerçants gardent les murs au moment de partir à la retraite, afin de s'assurer un complément à leur pension     Les loyers à la hausse                        Prix au m2  Evolution 1997-1998  Paris                89,10            2,5 %  Lille                  49,40            2,1 %  Clermont-F.    43,30            1,9 %  Nice                  53,30            1,6 %  Lyon                47,70             1,6 %  845 000 F sur un PEP à revenus    Le rendement du produit est garanti pendant huit ans, net d'impôt.    Le 18 juin, le taux du PEP à revenus de la CaixaBank est remonté à 4,1 %, contre 3,6 % précédemment. La filiale française de la banque catalane s'est fait une spécialité de ce produit. Mais il est aussi disponible auprès du Crédit agricole et du Crédit lyonnais. Grâce au nouveau taux de la Caixa, un placement de 845 000 francs procurera une rente trimestrielle de 8 531 francs. Pas tout à fait 3 000 francs par mois, mais au moins cette rente s'entend nette d'impôt. Elle est en outre garantie pour la durée du contrat (huit ans), au terme duquel le souscripteur est assuré de retrouver 97 % de son capital.   Pour être en mesure de procurer des revenus, le plus souvent trimestriels, ces PEP un peu particuliers sont jumelés à des comptes à terme. Ces derniers servent à effectuer les versements réguliers. C'est pourquoi il en existe trente-deux : autant que de trimestres dans huit années. Leurs dates d'échéance se succèdent à la cadence d'une tous les trois mois. Du fait de l'existence de ces comptes à terme, les PEP à revenus ne sont pas bridés par le plafond de versements de 600 000 francs, qui est la règle habituelle des plans d'épargne populaires     Du « pep's » dans les PEP (1)    CaixaBank             4,1 %   Crédit agricole       3,5 %  Caisses d'épargne  3 %   (1) Taux de rendement.  900 000 F en obligations achetées en direct     Le placement est liquide, mais, pour s'assurer une rente en toute sécurité, il faut le conserver jusqu'à l'échéance.    « L'OAT est remontée à 4,3 %, observe Veronica Bats, responsable de la gestion des taux à la Société générale. Mais, en cherchant un peu, des rendements de 5 % peuvent être trouvés du côté des obligations hypothécaires allemandes, par exemple. » La baisse des taux n'a donc pas supprimé les atouts de ce placement. Car si l'on fait abstraction de la conjoncture, l'obligation est le produit de rendement régulier par excellence dans l'optique d'un rendement régulier. C'est sa vocation de distribuer chaque année un revenu aux particuliers qui acceptent d'avancer leur argent à une institution ou à une entreprise. En achetant une obligation à taux fixe, un épargnant sait qu'il recevra chaque année un coupon dont le montant est connu à l'avance. Afin de s'assurer un appoint mensuel net de 3 000 francs, il faut donc investir de quoi se procurer un revenu annuel de 36 000 francs. Au niveau actuel des OAT à dix ans 1995, il faut consacrer 800 000 francs. Seulement, ce montant n'inclut pas la fiscalité. Or elle ampute d'un quart la rémunération du placement. Le rendement net tombe alors à 3,22 %. Pour atteindre 3 000 francs net d'impôt par mois, il faut acheter pour 1 180 012 francs d'obligations. Une somme considérable, même pour un épargnant fortuné, mais dérisoire aux yeux des investisseurs institutionnels qui interviennent sur ces marchés. Un particulier doit prendre en compte cette concurrence des professionnels : « Il sera vite dissuadé par les coûts d'intermédiation », prévient François Marais, responsable de la gestion de taux au Crédit lyonnais. Et de recommander le recours aux sicav à revenus trimestriels.   Reconnaissons toutefois à l'obligation achetée en direct l'avantage de la liquidité. Il est quand même plus facile de revendre ses titres que de céder un appartement ou de liquider un PEP à revenus. Mais attention aux conséquences d'une revente prématurée : la rente disparaîtra du même coup. En effet, le mécanisme ne tient que si l'on patiente dix ans     Des emprunts pas trop risqués    5 % avec les obligations VMG à échéance 2009     Vauban mobilisation garantie, structure de refinancement du Comptoir des entrepreneurs, établissement lui-même adossé aux AGF, procure un rendement supérieur de 0,45 % aux emprunts d'Etat de même durée.    4,8 % avec l'emprunt Vivendi  à échéance 2006    Un très bon rendement au regard du peu de risque encouru et de la bonne liquidité du titre.    4,3 % avec l'emprunt CIC à échéance 2006     Un rendement intéressant mais il est difficile de se procurer des titres. Il ne faut pas acheter au-dessus de 107 % du nominal.   1 500 000 F dans des sicav à revenus     La gestion déléguée est plus simple que l'achat d'obligations en direct. Mais ce confort se paie cher !    Longtemps, ces produits ont eu leur public de fidèles. Ceux-ci apprécient de toucher régulièrement des revenus, généralement tous les trimestres Une banque comme le Crédit lyonnais commercialise trois sicav à revenus trimestriels. Comme les dates de détachement de leurs coupons alternent, un particulier peut se constituer une rente mensuelle, en souscrivant aux trois OPCVM. Voilà pour le confort. Mais c'est dans le contenu du placement que le bât blesse. Comme il est essentiellement investi en obligations, sa rémunération a suivi la décrue des taux d'intérêt. En général, les gérants se retrouvent avec un portefeuille d'obligations rémunérées aux alentours de 3,2 %. « Contrairement à ce qui se passe avec l'OAT, les gérants ne travaillent pas sur dix ans, mais sur des obligations à cinq ans », explique Veronica Bats, de la Société générale.   De même, leurs portefeuilles comportent des obligations nouvellement émises, mais aussi des titres qui ont trois ou quatre ans d'existence. A l'émission, leurs taux n'étaient pas tous de 5 %. Mais peut-être moins... ou plus. Du coup, la rémunération de ces sicav va fluctuer en permanence. Or l'OPCVM ne peut donner que ce qu'il a. Sans parler de la fiscalité qui ponctionne le montant des coupons d'un bon quart. Aussi, pour parvenir à un revenu trimestriel de 9 000 francs (3 000 francs par mois), il faut investir 1 500 000 francs. C'est une somme considérable !    OPCVM : quelques performances prometteuses   Parmi les sicav du marché, Micropal a relevé quelques parcours intéressants : depuis le début de l'année, la valeur liquidative de Cadence N°1 (Société générale) a progressé de 7,71 %, celle de BNP- Obli Revenus a bondi de 8,6 % et celle de Revenus Trimestriels (La Poste) de 7,6 %. Mais attention, aux sicav qui réalisent des performances en revendant les obligations qu'elles détiennent en capital : elles risquent de ne plus avoir grand-chose à distribuer.