Archives

Les actionnaires des promoteurs immobiliers doivent-ils s'inquiéter ? Selon Alain Dinin, président de Nexity, nous serions « très loin d'une crise ». De fait, un retournement brutal comme aux Etats-Unis paraît exclu. Guy Nafilyan, président de Kaufman & Broad mais aussi administrateur de sa maison mère américaine KB Home, explique qu'outre-Atlantique, où la dernière crise remonte aux années 1980, le prix des logements neufs a doublé en cinq ans, contre une hausse de 68 % en France. Par ailleurs, l'endettement des Américains atteint 145 % de leurs revenus annuels, contre 65 % pour les Français. Enfin, les promoteurs français ne stockent pas de terrains, mais prennent des options en attendant les permis de construire. Et, prudents, ils ne lancent les travaux qu'après avoir commercialisé un tiers des logements.

Mais il est vrai qu'un ralentissement de la croissance est prévisible. Certes, chez Nexity, le carnet de commandes à fin juin est en hausse de 25 % et représente 167 % du chiffre d'affaires 2005. Et, chez Kaufman, il s'est étoffé de 32,3 % à fin août et assure 119 % des facturations réalisées l'an passé. Toutefois, mieux vaut, pour anticiper les évolutions boursières, analyser les réservations, indicateur plus avancé et non perturbé par le rythme des travaux. Or, chez Nexity, elles n'ont augmenté que de 8,4 % au premier semestre, à 5 968 unités, contre un rythme de 17,2 % en 2005. Du côté de Kaufman, les réservations à fin août sont en hausse de 13,4 %, à 6 049 unités, contre 31,2 % en 2005.

Des atouts à moyen terme

Pour l'ensemble du marché (promoteurs, mais aussi constructeurs), les mises en chantier (plus de 400 000 par an actuellement) ont pour la première fois en 2005 dépassé l'accroissement du nombre de ménages. Un signe à ne pas négliger, même si le déficit accumulé depuis vingt ans est estimé entre 500 000 et 1,5 million de logements. Il faut aussi compter sur la capacité des promoteurs cotés à gagner des parts de marché. Par exemple, Nexity, déjà coleader au coude à coude avec Bouygues Immobilier, s'est adjugé 7,6 % du marché au premier semestre 2006, contre 7,1 % un an plus tôt, et vise 10 % en 2010. De plus, la croissance externe est toujours possible, tant pour Nexity (qui reste candidat au rachat de l'activité promotion de Vinci) que pour son challenger Kaufman, qui cherche des cibles dotées de réserves foncières là où il n'est pas assez puissant, notamment à Lyon, Nantes et Lille. Les promoteurs vont en outre progresser sur le marché en plein boom des bureaux ; la proportion est encore faible chez Nexity (12,9 % du chiffre d'affaires 2005) et embryonnaire chez Kaufman. Nexity a un autre atout : son développement dans l'administration de biens et les réseaux d'agences (Saggel, Century 21, Guy Hoquet). Sans oublier sa présence sur un créneau original : la restructuration de quartiers entiers. Malheureusement, le groupe est plus dépendant que Kaufman du marché des primo-accédants (donc de l'évolution des taux d'intérêt) et plus exposé à une clientèle d'investisseurs. Beaucoup dépendra donc du succès du nouveau régime fiscal Borloo.

Et à court terme ? Selon Ronald Wasylec, analyste à la Société générale, en 2006, Kaufman devrait atteindre un chiffre d'affaires de 1,35 milliard d'euros (+ 28,7 %) et un bénéfice opérationnel de 159 millions (+ 31,8 %). La croissance serait moindre chez Nexity, avec des facturations de 1,88 milliard (+ 19,2 %) et un résultat d'exploitation de 248,5 millions (+ 13 %)