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FONCIÈRE Inea Martingale immobilière

En apparence, cette jeune foncière exploite avec succès la même martingale immobilière que ses concurrentes. Elle profite de la faiblesse des taux d'intérêt pour faire jouer le levier de la dette. Dans son cas, l'objectif est de hisser l'endettement (entièrement à taux fixe) à environ 65 % des actifs. Avec cette ressource bon marché (4,4 %), elle recherche des immeubles offrant un rendement locatif de 7 à 9 %, indexé sur l'inflation (indice ICC). Mais Inea a la particularité de répartir ses risques sur un grand nombre d'actifs, de 2,5 à 20 millions d'euros chacun, situés en province. Il s'agit de bureaux, d'entrepôts et, plus original, de plates-formes de messagerie (pour le Sernam), un type d'actifs qui rapporte un peu plus que les bureaux (9,3 %, contre 8,1 %). Si, à la livraison, les actifs ne sont pas loués immédiatement, les promoteurs partenaires garantissent un an de loyers (charges incluses). Risqué ? En tout cas, les livraisons prévues en 2007 et 2008 sont déjà prélouées à respectivement 50 et 22 %. Le patrimoine actuel, de 134,7 millions d'euros, devrait atteindre 175 à 200 millions fin 2006 et 300 millions fin 2007

Notre conseil

Souscrire. L'actif net réévalué est estimé à 37 euros fin 2006 et, selon Arkeon Finance, il atteindra 53,70 euros fin 2008.

J.-L. C.

Fraikin Un loueur un peu cher

A défaut de trouver un fonds d'investissement suffisamment généreux, les actionnaires du loueur de camions ont finalement opté pour la Bourse. La vente porte sur un montant compris entre 450,9 et 520,7 millions d'euros. Les titres seront cédés par les principaux actionnaires, dont le fonds Eurazeo, qui détient 55,1 %. Ils font une bonne affaire, multipliant par 4 environ la mise de 2003. L'opération valorise le loueur entre 750 et 875 millions d'euros hors dettes, soit entre 1,3 et 1,5 milliard dettes incluses. Le ratio valeur d'entreprise sur excédent brut d'exploitation, ne semble pas excessif, mais le PER 2007-2008 est exorbitant, proche de 30

Notre conseil

Pour les actionnaires d'Eurazeo, il serait souhaitable que l'opération soit un succès. Cependant, le titre Fraikin nous semble cher. Rester à l'écart

M. B.

Groupe Vial s'ouvre au marché

En France, il n'y a pas que Lapeyre, il y a également Groupe Vial. Ce dernier fabrique et distribue une gamme complète de portes, fenêtres, portails... à des prix attrayants, principale différence avec son concurrent. La société souhaite lever au minimum 31 millions d'euros pour financer sa croissance, liée au boom de l'immobilier mais aussi aux besoins de rénovation. A la tête de 39 magasins, Fabrice Vial, président et unique actionnaire, veut s'étendre sur l'Ile-de-France et le Nord. Son objectif est de compter 64 magasins d'ici à 2008. Le chiffre d'affaires (63 millions en 2005) devrait augmenter de 35 % par an. La marge d'exploitation atteint 27,5 % ! Elle pourrait légèrement s'effriter à 25 % en 2008, avec une marge nette supérieure à 16 %, les frais d'ouverture pesant sur la rentabilité

Notre conseil

Ne pas souscrire, le titre étant bien valorisé, à 7 fois le résultat d'exploitation prévu pour 2007

X. D.

Klémurs : lucratifs murs de commerce

Klépierre, spécialiste de l'immobilier tertiaire, a décidé de créer une filiale cotée, Klémurs, dont le modèle de développement est différent. Les actifs ne seront pas localisés dans des centres commerciaux organisés, avec de nombreux locataires. Ils seront isolés, mais regroupés néanmoins par « paquets » loués chacun à une seule enseigne. Il n'y aura donc pas de réévaluation des loyers en fin de bail, ni de possibilité de changer de locataires. Du coup, la hausse du cash-flow sera moins rapide. En compensation, le levier de la dette à taux intéressant sera plus fortement activé, jusqu'à 65 % de la valeur des actifs au lieu de 50 %. Pour l'heure, Klémurs détient les murs de 129 restaurants Buffalo Grill (avec une option sur trente autres et sur les nouvelles unités non franchisées pendant cinq ans). Acquis à 301,74 millions d'euros, ils offrent un rendement locatif net de 6,25 %. Il est prévu un minimum garanti, en pourcentage du chiffre d'affaires et indexé sur l'indice ICC, mais ce mécanisme ne devrait pas jouer avant 2008. D'autres acquisitions sont prévues, par blocs d'au moins 100 millions d'euros, pour porter rapidement le patrimoine vers 1 milliard. Des murs d'hypermarchés ou de supermarchés seraient ainsi les bienvenus. Les opportunités devraient être nombreuses pendant un an, puisque, jusqu'à fin 2007, les entreprises peuvent céder leurs actifs immobiliers moyennant un impôt sur la plus-value divisé par deux, à 16,5 %

Notre conseil

Souscrire. Les actionnaires de Klépierre, depuis le 24 novembre au plus tard, peuvent passer un ordre prioritaire K pour 300 actions au maximum. Sinon, l'ordre A1 (cumulable) est limité à 150 titres

J.-L. C.