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Cette foncière de centres commerciaux est-elle toujours « l'amie de l'inflation », selon l'expression de son président, Michel Clair ? Oui, même si, désormais, l'« alliée » est un peu moins sûre. Un nouvel indice des loyers commerciaux (ILC) a en effet été adopté par la profession après négociation avec les commerçants locataires. Les loyers ne seront plus indexés sur le seul indice du coût de la construction (ICC), qui sera pris en compte pour 50 %, mais le solde dépendra à parts égales de l'indice des prix à la consommation (IPC) et de l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail en valeur (Icav). Klépierre sera ainsi plus solidaire des commerçants. Selon le cabinet spécialisé Cushman & Wakefield, l'indice ILC a augmenté de 2,8 % depuis 2000, au lieu de 3,58 % pour l'ICC. On en saura plus quant à l'impact de ce changement sur les recettes de Klépierre le 1er janvier 2009, lors du relèvement de loyers qui se fondera sur l'évolution de l'ILC sur un an au deuxième trimestre 2008. Ce chiffre sera connu en octobre. En attendant, la hausse applicable au 1er janvier 2008 s'est élevée à 5,05 % (pour 80 % des baux en France). Et les foncières, avec cette concession sur l'indice, ont évité le pire, à savoir le plafonnement des hausses de loyers : toute demande en ce sens des commerçants sera refusée. Pour 2007, les loyers des centres commerciaux de Klépierre ont augmenté de 5,3 % à périmètre constant. Autre inquiétude du marché : l'objectif d'une hausse de 10 % par an du cash-flow net (courant part du groupe), donc du dividende, dépend pour 2 à 3 points de l'écart entre le rendement initial des investissements et le coût des nouvelles dettes contractées pour les financer. Mais, comme nous l'a précisé le directeur financier, Jean-Michel Gault, s'il est vrai que 20 à 30 % de la dette sont à taux variable, les taux à long terme ont baissé. La conversion à taux fixe sur sept ans des financements nouveaux se fait non plus sur la base de 5 % comme en juillet, avant la crise des subprimes, mais sur celle de 4,2 %. Du coup, même si la marge appliquée à Klépierre s'est un peu tendue (70 points de base au lieu de 50), le taux final est plus favorable (4,9 % au lieu de 5,5 %).

Dernier élément : il n'y a aucun risque de dépréciation des actifsà fin 2007. Fin juin 2007, l'évaluation des centres commerciaux faisait ressortir un rendement locatif net de 5 % en Ile-de-France et de 5,5 % en province. Alors que, selon CB Richard Ellis, ce type d'actifs peut être mieux valorisé, avec un taux de 4 % seulement, non relevé depuis juillet.

S'agissant des bureaux (11,8 % d'un patrimoine total estimé à 8,86 milliards d'euros), CB Richard Ellis indique que les taux exigés par les investisseurs sont remontés de 3,6 à 4 % à Paris et de 4,5 à 4,6 % en périphérie. Mais la hausse des loyers couvre largement cet écart, et la valeur des actifs ne baisse donc pas. Surtout, les bureaux de Klépierre sont évalués plus prudemment, sur la base de 5 % dans l'ouest de Paris, 5,4 % dans l'est et 5,5 % en périphérie. Toutefois, vu le niveau d'endettement du groupe (41 % de la valeur des actifs), il serait souhaitable de vendre sans trop tarder l'ex-siège d'Alstom avenue Kléber. Les fonds contribueraient à autofinancer les investissements dans les centres commerciaux...

Il est clair que l'actif net réévalué sera relevé lors de la publication des comptes 2007, le 11 février, par rapport aux 36,30 euros inscrits fin juin. La décote dépasse donc 14 %, alors que le statut de valeur de croissance n'est pas remis en question