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Le patrimoine est passé de zéro à plus de 1 milliard d'euros en trois ans. Le prix d'achat des actifs offre-t-il une bonne rentabilité locative ?

R.W. Le président Mark Inch et moi avons pris le contrôle de la coquille vide cotée Société de la tour Eiffel en juillet 2003 à travers Awon, notre société commune avec Soros Real Estate Investors (SREI). Cette société créée par Gustave Eiffel en 1889 n'est plus concessionnaire du célèbre monument depuis 1979. Au début, nous avons eu la chance d'être propriétaires d'un portefeuille d'actifs externalisés par La Poste en 2002, acquis avec SREI. L'apport de ce portefeuille a, dès le départ, donné à Tour Eiffel une substance : 100 millions d'euros d'investissements pour 120 000 mètres carrés répartis sur quinze immeubles, avec une rentabilité avoisinant 8,5 %. Nous avons ensuite acheté individuellement un certain nombre d'immeubles bénéficiant de baux longs, généralement avec des locataires uniques. Toutefois, nous nous sommes vite rendu compte que c'était à travers l'acquisition de portefeuilles que nous pourrions atteindre une taille critique dans un délai convenable. Evitant les appels d'offres, qui provoquent systématiquement une concurrence acharnée entre acheteurs, nous avons négocié en 2005 l'acquisition de gré à gré du portefeuille Locafimo, composé principalement de parcs d'affaires. Par rapport au prix d'achat de 295 millions d'euros, la rentabilité locative était de 8 %. Actuellement, nous finalisons le rachat de Parcoval, qui vient compléter ces parcs.

Ce créneau des parcs d'affaires est-il prioritaire ?

Les parcs d'affaires représentent effectivement un vecteur stratégique d'investissement pour nous. Nous investissons 110 millions d'euros pour Parcoval, dont 6 millions pour les réserves foncières. Les loyers sont de 8 millions, soit un rendement locatif de 7,7 %. Parcoval exploite 80 000 mètres carrés de bureaux et locaux d'activité répartis sur six parcs (122 locataires), dont cinq dans lesquels nous sommes déjà présents (via Locafimo) et un nouveau à Bordeaux. Nous aurons désormais quasiment 100 % de trois parcs (Orsay Université, Villeneuve-d'Ascq, Nantes). Nous deviendrons majoritaires dans ceux de Montpellier et d'Aix-en-Provence. Nous allons profiter de cette acquisition pour rationnaliser et renforcer la gestion de nos sites. Compte tenu des 30 000 mètres carrés de réserves foncières chez Parcoval, les loyers pourraient monter à plus de 10 millions d'euros. Ces développements menés en partenariat avec une filiale de Nexity devraient se traduire par un rendement d'environ 9 %.

Ces opérations « en blanc » ne sont-elles pas risquées ? Quel est votre projet à Vélizy ?

Développer des immeubles de bureaux neufs non loués d'avance est moins risqué que d'acheter des immeubles anciens déjà loués ! L'offre crée la demande. Le neuf se loue au détriment de l'ancien. Nous estimons pouvoir risquer 10 % de nos revenus, ce qui représente actuellement des développements en blanc pour quelque 7 millions de loyers potentiels. Concernant l'ancien siège de Cogema à Vélizy, nous travaillons dans le cadre d'un contrat de promotion immobilière avec le développeur Cibex, qui nous garantit le prix de construction. L'ensemble sera libéré en septembre 2007. Le bâtiment principal est destiné à être détruit et remplacé par un immeuble neuf de bureaux de 15 000 mètres carrés, livrable en 2009. Un deuxième de 5 600 mètres carrés sera rénové et commercialisé début 2008. Le coût total sera de 55 millions d'euros (dont 23 millions de prix d'achat). Nous visons un rendement locatif net de 7,5 %.

Quelles sont vos ambitions à Massy ?

Il y a de quoi construire 80 000 à 100 000 mètres carrés de bureaux sur un site d'Alstom à Massy, soit 3 fois la surface actuelle. C'est un projet sur cinq à six ans. Cette ville est en pleine évolution vers le tertiaire, bénéficiant d'infrastructures de transports en commun exceptionnelles (deux lignes de RER et une gare TGV). Le site est loué à Alstom jusqu'en avril 2012, ce qui nous donne une certaine sécurité. D'ailleurs, nous étudions pour cette société la construction d'un premier immeuble clés en main de 16 000 mètres carrés sur le site. Je rappelle qu'à proximité, en 2006, nous avons livré la deuxième tranche du projet Massy Campus II : un immeuble de dernière génération de 13 500 mètres carrés de bureaux loués à Areva et SFR avec des baux longs. Il rapporte 8 % de notre prix de revient.

Quelle est l'exposition de la dette au risque de hausse des taux ?

Elle est limitée. La dette est couverte pour moitié à taux fixe, le solde étant capé (plafonné). Nous préférons faire pleinement jouer l'effet de levier, jusqu'à 65 à 70 % de la valeur des actifs, plutôt que procéder à de coûteuses augmentations de capital. Mark Inch et moi-même contrôlons 10 % du capital (via Osiris) et, sauf très belle opportunité d'acquisition, il n'est pas nécessaire d'augmenter le capital dans l'immédiat. Car, même après Parcoval, nous disposerons encore de 150 millions d'euros de capacité d'investissement.

Et le dividende ?

Tour Eiffel est une foncière de distribution depuis l'origine car, pour nous, l'immobilier est synonyme de rendement. Nous distribuons 90 à 95 % du cash-flow courant, et 50 % des plus-values réalisées lors des cessions. A périmètre égal, l'objectif est d'augmenter le dividende d'au moins 1 euro par an durant ces cinq prochaines années